Le guide de l'investissement immobilier

Que vous soyez investisseur dans l'immobilier ou que vous décidiez d'acheter une résidence principale ou un terrain, la loi oblige de signer un document appelé « sous seing privé » ou plus familièrement « sous seing ».

Contrairement à l'acte authentique qui finalise la vente du bien immobilier, le sous seing privé ne nécessite pas l'intervention d'un notaire. Vous pouvez signer un sous seing privé en présence d'un agent immobilier ou d'un avocat par exemple. Ce contrat est considéré comme une promesse de vente. Appelé promesse synallagmatique ou promesse réciproque de vente, ce contrat signé doit comporter une date limite pour signer l'acte authentique. Il est d'usage aussi que l'acheteur verse un acompte au vendeur d'un ordre de 10% du montant total du bien. Cette somme sera évidemment déduite du prix final.

Mais pour préserver aussi bien le futur acquéreur et le vendeur du bien immobilier, le sous seing privé doit être accompagné de garanties appelées « clauses suspensives ». Ces clauses sont suspensives car elles ne dépendent pas de la volonté ni de l'acheteur, ni du vendeur.

-Les clauses suspensives en rapport avec l'acheteur.
Elles sont liées principalement à l'obtention du prêt permettant d'acheter le bien immobilier.
En effet, dans la plupart des cas, l'acheteur demande un crédit immobilier à son organisme bancaire ou financier. Si le prêt n'est pas accordé, la vente n'aura pas lieu, l'acompte sera remboursé ou non débité et l'agent immobilier, s'il y en a un, n'encaissera pas sa commission. A noter que l'inscription au conservatoire des hypothèques du bien immobilier est considérée comme une clause suspensive, tout autant que le droit de préemption par la mairie de la commune où se trouve le bien immobilier.

-Les clauses suspensives en rapport avec le vendeur.
Le vendeur est en charge de livrer un bien en bon état. Les clauses suspensives sont essentiellement liées à d'éventuels travaux concernant par exemple le traitement des termites, la détection de plomb ou d'amiante dans le logement. Il faut savoir que le vendeur doit prendre les travaux à sa charge ou alors baisser le prix de la valeur de ces travaux.

Dans tous les cas, sachez que tout se négocie à condition qu'un sous seing privé soit bien rédigé et précis.
Exemple : Vous êtes acheteur et vous avez signé un sous seing privé incluant une date limite. Si cette date est dépassée, vous avez le droit de récupérer vos arrhes et d'annuler la vente. Mais pourquoi pas dans ce cas demander au vendeur de baisser son prix et de conclure quand même l'affaire ?

A retenir sur le sous seing privé :
Pas d'obligation de présence d'un notaire.
Il doit être très bien détaillé avec une date limite.
Les clauses suspensives sont obligatoires et préservent les intérêts de chacun.
Un délai de rétractation de sept jours est donné aux parties.
---

Pour en savoir plus sur le placement immobilier:
http://www.placement-immo.com

Posted by europhil at 13:07 | Permalink | Comments

Depuis le 1er janvier 2006, les primes d’assurances qui concernent les biens immobiliers à usage locatif sont déductibles de vos impôts pour leur montant réel. C’est une nouveauté admise par l’administration fiscale pour remplacer en partie l’abattement de 14% jusqu’alors autorisé pour le régime général. Pour être déductibles ces primes d’assurance doivent avoir été payées à partir du 1er janvier de l’année en cours.

Les primes d’assurance locatives concernent aussi bien les contrats souscrits avec un intermédiaire comme une agence immobilière ou un notaire par exemple, que ceux souscrits directement avec une compagnie d’assurances.

Quels sont les primes d’assurance déductibles et pour quels risques ?

Vous pouvez déduire les primes d’assurance qui couvrent les risques tels que l’incendie, le dégât des eaux, les catastrophes naturelles, le vol, le vandalisme, le bris de glace ou encore la responsabilité civile du bailleur ( propriétaire ).

Les primes d’assurance pour loyers impayés : un cas particulier.

Les primes d’assurance pour loyers impayés offrent au souscripteur le choix entre deux possibilités : La première solution consiste tout simplement à déduire la prime d’assurance des revenus fonciers au même titre que la prime d’assurance multirisques. La deuxième solution, à condition de ne pas déduire cette prime d’assurance des revenus fonciers, est de demander l’obtention d’un crédit d’impôt sur le revenu. Ce crédit d’impôt sera évalué à 50% du montant total des primes d’assurance qui auront été payées au cours de l’année d’imposition.

Un nouveau système est mis en place depuis l’été 2006 : Il s’agit de la Garantie des Risques Locatifs ( GRL ).
La condition pour le propriétaire est de souscrire un contrat d’assurance pour loyers impayés auprès de certaines compagnies d’assurances faisant partie de l’opération. Le locataire, lui, doit posséder un passeport GRL qu’il doit se procurer auprès des collecteurs du 1% logement.

Les propriétaires bailleurs doivent noter également que pour souscrire un contrat Garantie risques Locatifs, leur loyer ne doit pas dépasser la somme de 2300 euros mensuels et que le logement doit être réservé uniquement pour une résidence principale.

Source: http://www.placement-immo.com


Source : Contenu Gratuit / Immobilier

Posted by europhil at 13:04 | Permalink | Comments

L’apport personnel nécessaire à l’acquisition d’un bien immobilier, pour le louer ou pour l’habiter soi même, peut être composé de diverses façons. Mais par définition, l’apport personnel est la somme d’argent que vous n’avez pas besoin d’emprunter à la banque ou à tout autre organisme de prêt.

L’apport personnel pourrait être de 100% mais dans ce cas vous ne pouvez pas bénéficier des réductions ou déductions fiscales proposées par l’administration fiscale française.

L’idéal est de se constituer un apport personnel de 20% à 30% de la valeur du bien. Et encore ceci ne doit pas être une règle. En effet, si vous désirez emprunter sur une durée courte et que vous avez 50 ans, il serait préférable d’avoir un apport personnel plus élevé. Cela dépend aussi de vos revenus car dans ce cas les mensualités seraient plus importantes.

En fait, l’apport personnel dépens de beaucoup de variables et il s’agit pour vous de faire un compromis le plus judicieux possible en fonction de la durée du prêt, de la mensualité, de votre âge, de la valeur du bien, des travaux éventuels etc…


Mais de quoi peut être composé l’apport personnel ?
-Votre épargne, sur un livret A ou sur un compte bancaire peut servir d’apport personnel.
-Un héritage.
-La vente d’un logement.
-Le prêt 1% logement si vous êtes salarié. Ce prêt est accordé aux salariés et cadres des entreprises privées de plus de 10 employés. A noter que son montant varie selon les régions.
-Le prêt fonctionnaire. Si vous êtes fonctionnaire vous pouvez prétendre vous aussi à un prêt 1% logement.
-Le prêt à taux zéro. Uniquement réservé à l’acquisition de la résidence principale, le prêt à taux 0% est un complément du crédit bancaire et est considéré par les banques comme un apport personnel.
-Le prêt départemental. Il varie selon les départements et peut venir en complément.
-Le déblocage de la participation aux bénéfices. Si vous travaillez dans une entreprise de plus de 50 salariés, vous devez participer aux bénéfices de la société. Pour acheter une résidence principale, vous pouvez demander le déblocage de ces bénéfices pour constituer tout ou une partie de votre apport personnel. A noter que cette loi sur la participation des bénéfices devrait s’appliquer aux entreprises de plus de 20 salariés.
-Le CEL ou le PEL peuvent servir d’apport personnel.

Sachez que dans tous les cas, vous êtes le seul maître pour définir votre apport personnel et que plus il sera important, plus vous serez en confiance pour emprunter auprès d’un organisme bancaire ou de prêt.


Pour en savoir plus sur l'investissement immobilier:
http://www.placement-immo.com

Source : Contenu Gratuit / Immobilier

Posted by europhil at 13:01 | Permalink | Comments